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2018-12-15 11:20 来源:鲁中网

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成都“资产荒”出路何在?资产配置新方案已在市场通行……

2018-12-15 10:19
来源:凤凰网房产成都站

有理财意识的投资者可能都留意到了,2018年,财经新闻里频频提及“资产荒”这类词汇。通货膨胀还在继续,人民币贬值,但可供放心投资的优质资产却在锐减,门槛高立。年回报高的理财产品,规定时间、限制额度,还得靠抢;楼市新政未有松动迹象,住宅投资口子步步收紧,在冉冉上升的成都,人们对优质资产的追逐,还蔓延到了公寓、商铺等不动产。

成都主城区商铺量跌价升

商业投资热度仍将保持

世邦魏理仕数据显示,2018年上半年,成都写字楼单笔大宗交易数量增多,净吸纳量同比增长174.1%,全国排名仅此于上海。四川中原数据也同步表明,上半年成都商业市场整体呈上扬状态,其中主城区商铺量跌价升,成交均价为30974元/㎡,近郊区领跑,成交均价为21271元/㎡。

这类市场情况要配合土地端来看,上半年主城区商业供应可建面积仅95.77万㎡,2015年至今,连续3年供应下滑,主城区商地、商铺稀缺性再度体现。饶是这样,面对通货膨胀,大量手上有闲钱的客户,还在寻思将手里的钱转换为优质资产,这也是主城区商铺“量跌价升”、近郊区领跑的深层原因。

2018年上半年成都主城区商铺呈现量跌价升态势

并且,这可能只是一个开始。

凤凰网房产智库专家表示:“成都城市地位提升,住宅品质升级,对商业配套的需求也在不断增长,成都商铺市场前景仍可期。摇号效应下,资产合理配置倾斜,与金融市场投资风险性太高的大环境不同,商铺依然是稳定投资产品,所以预计商业投资的热度仍将会保持。”

主城区商业价值高地

乐天广场外街现铺挑起攀成钢投资热潮

在上述的市场背景里,凤凰网房产研判了诸多投资客的选择,也渐渐嗅出了一些新动向——因为商业动作频频,又位于商业价值高地的主城区,攀成钢板块正在成为敏锐投资者的最新“狩猎场”。

英国最著名百货哈罗德将借道环球汇,落址成都;攀成钢歌剧院面世在即,勾连中心城区高端消费力;星巴克中西区首家、全国第2家社区体验店正式在攀成钢开门迎客……实地走访中,我们还发现,攀成钢的乐天圣苑商业销售馆已悄然开放,向市场主推60-1117㎡的外街现铺,暗合投资客的资产配置需求。

据其置业顾问透露,目前乐天商铺蓄客可观,不乏千万级的专业大户在洽谈中。

攀成钢商业建设实拍图

一鸣惊人,开门即红,为何乐天广场商业外街能成为人们眼中的优质资产?在其商业销售馆里,意向客户杨生(化名)同凤凰网房产分析,“地段、交通、区域人流、还有乐天商业的本身规划,都是目前市场上数一数二的。”

地段依然是王道

坪效还要结合区域人流和定位

杨生(化名)对商铺的投资颇具心得,他分析表示,选择商铺远没有住宅简单,通常他们会以意向商铺为中心,考量其半径1000米范围内,有没有8-10栋住宅大楼或甲级写字楼、有没有地铁口、相邻商圈有没有形成集聚效应,任一条件少一项,商铺的坪效至少下降30%。

乐天广场显然是经受住了这些精明投资客的考验。

其所在的攀成钢板块本就自带号召力,“地段魅力”太强大:卡在成都金融街东大街与东二环的十字格局上,距离春盐商圈仅3站地铁的距离,又地处华润万象城商圈和锦华万达商圈之间,攀成钢板块聚集了成都大量的金融前后台资源,在政府的文件里,这个区域,是用来承载西部金融中心片区大部分商业与住宅功能的,定位高端。

另外,乐天广场这批次临街现铺,又位于地铁2/8号线双铁的黄金口岸,加上二环结构,路网成熟通达,这样的地段和“区域光辉”,给乐天广场的商业打了个价值基底。

攀成钢区域示意图

目前,3家外资企业和4家港资企业集结,包含乐天圣苑、绿地锦天府、通用时代国际社区、中粮鸿云仁恒滨河湾在内的多个项目交付,实现高端客群入住。数据统计,到2018年底,伊泰天骄环球汇天誉、ICC天骏、吉宝凌云峰阁还将相继完成交房入住。

另据四川中原数据显示,2018年上半年,整个大成都范围内,仅攀成钢板块环球汇项目拿到了写字楼的预售,今年底,这个超甲写字楼也将交付运营,届时又将带动一波高端企业及人口的流入。

凤凰网房产实拍攀成钢22:00亮灯(2018年7月)

伴随住宅成熟、办公楼启动,攀成钢这个以高档酒店、金融证券、商务办公为主的新商业中心和高品质住区就彻底“活”了,魅力展露,它将紧紧吸附塔子山、沙河堡、东客站等板块大量企业和居住人群,也就是说——攀成钢大片区内能拥有超15万高端消费人群,共造成都的“十里洋场”,乐天广场外街现铺的人流基础也得到了进一步的夯实。

城市中心“高端化”趋势明显

体验式街区商铺再“添金”

需要注意的是,乐天广场外街现铺60-1117㎡的面积区间也非常讨喜,它为业主提供了较高的经营自主性,也顺应了中心城区物业“高端化”的趋势。

去年7月,成都提出“中优”战略,核心主城将疏解人口,降低开发强度,强地住宅和商业的容积率。这背后最直接的商业逻辑是,优化主城人口,降低主城容积率,土地成本必然提升。而住宅和商业本质上又都是对城市资源的占有,主城区恰好是资源价值高地,所以城市中心“高端化”趋势明显。中原数据佐证了这一点,今年上半年,成都主城区高端商铺(500万以上高总价段)相比去年单比提升3%。

乐天广场效果图

乐天这批次的60-1117㎡现铺面积,代表了市场的未来。随着对其深入的挖掘,我们也发现,其业态设计也颇具前瞻性——这批外街现铺是按照体验式街区理念设计的,特设主题街区和大广场,并规划L型的消费动线,将购物盒子(乐天广场)与室外空间融合在一起,街区跟乐天广场形成双向业态互补,共享集中商业的消费人气,人流成为“活水”,各种资源也会追随而至,外街商铺也就“傍着大牌好赚钱”。

公开资料显示,乐天广场总体量达35万方,这也是成都唯一的纯正韩系商业综合体,其首次引入部分韩国本土品牌,植入特定消费和体验场景,集合休闲、餐饮购物、健身、超市等定制型业态,通过精准化、差异化、极致化三方面来做出区域商业的创新,构成强劲的竞争力,其外街现铺也就更加“添金”。

乐天广场效果图

还有更直白的,我们可以换个更简单的思路来看这批商铺的价值——星巴克中西区首家、全国第2家社区体验店已经正式在攀成钢开门迎客了。不动产投资领域一直流行“跟着星巴克选地段”的说法,星巴克内部有约20位职业分析师研究地图与地理信息系统数据,分析着每个地区的交通、经济、人流、地段,他们落址的地方,皆是极具商业价值的潜力的。根据美国房产数据公司Zillow统计,在1997年-2014年17年间,距离星巴克400米内的不动产上涨96%,而整体不动产上涨65%。

所以,综合上述各类指标分析,乐天这批次的60-1117㎡临街现铺,几乎就是抗通胀的硬通货。

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